Appartementprijzen in Busan stijgen 15 weken op rij, Jeonse-huren al 19 maanden omhoog

Busan - Ekhbary Nieuwsagentschap

Appartementprijzen in Busan stijgen 15 weken op rij, Jeonse-huren al 19 maanden omhoog

Busan, de op één na grootste stad van Zuid-Korea, ervaart momenteel een aanhoudende opwaartse trend op haar appartementenmarkt, met verkoopprijzen die voor de 15e opeenvolgende week stijgen. Deze constante opwaartse beweging wordt grotendeels aangevoerd door de zeer gewilde woonwijken Haeundae-gu, Suyeong-gu en Dongnae-gu, gezamenlijk bekend als 'Haesu-dong'. Dit opwaartse momentum in de verkoopprijzen gaat gepaard met een alarmerende stijging van de 'Jeonse'-prijzen (een uniek Koreaans langetermijnhuurobligatiesysteem), die al 19 maanden onafgebroken stijgen, wat een toenemende druk op huurders en potentiële huizenkopers signaleert.

Volgens de 'Wekelijkse Enquête naar Appartementprijstrends', uitgebracht door het Korea Real Estate Board op 14 februari 2026, stegen de totale verkoopprijzen van appartementen in Busan in de tweede week van februari (per 9 februari) met 0,04%. Een nadere blik op de gegevens toont aan dat de voorkeurswoonwijken aanzienlijk beter presteerden dan het stadsgemiddelde. Suyeong-gu noteerde een opmerkelijke stijging van 0,22% ten opzichte van de voorgaande week, gevolgd door Haeundae-gu met een stijging van 0,17% en Dongnae-gu met een stijging van 0,16%. Deze sterke prestatie in Suyeong-gu werd met name gedreven door de vraag naar kleine en middelgrote appartementen in Suyeong-dong en Gwangan-dong. In Dongnae-gu concentreerde de waardestijging zich in voorkeurscomplexen binnen Myeongnyun-dong en Sajik-dong, terwijl U-dong en Jaesong-dong de winsten in Haeundae-gu leidden, wat de blijvende aantrekkingskracht van deze districten voor zowel bewoners als investeerders onderstreept.

Het vastgoedlandschap in Busan is echter niet uniform. De oorspronkelijke binnenstadgebieden en delen van Seobusan (met uitzondering van Dong-gu, dat een impuls kreeg door de verhuizing van het Ministerie van Oceanen en Visserij) bleven dalingen ervaren of vertoonden weinig tot geen verandering. Deze toenemende regionale ongelijkheid duidt op een tweeledige markt, waar investeringen en vraag geconcentreerd zijn in enkele premiumgebieden, terwijl andere districten worstelen om stabiliteit te behouden. Dit fenomeen benadrukt het belang van locatie en infrastructuur bij het vormgeven van de marktdynamiek.

De 'Jeonse'-markt presenteert een even uitdagend beeld. De prijzen voor langetermijnhuurobligaties stegen in de tweede week van februari met 0,10% ten opzichte van de voorgaande week, waarmee een continue rally werd voortgezet die in augustus 2024 begon en nu zijn 19e maand heeft bereikt. Suyeong-gu leidde deze stijging opnieuw met een sprong van 0,25%, gevolgd door Dongnae-gu met 0,22% en Haeundae-gu met 0,15%. Deze meedogenloze opwaartse trend in Jeonse-prijzen legt een aanzienlijke financiële last op gezinnen en individuen die afhankelijk zijn van dit systeem, waardoor ze vaak gedwongen worden om aanzienlijk kapitaal vooraf vast te leggen of op zoek te gaan naar alternatieve, duurdere huuropties.

Vastgoedexperts bieden cruciale inzichten in deze complexe trends. Professor Kang Jung-kyu van de afdeling Vastgoed van de Dong-A Universiteit legde uit: "Hoewel het overheidsbeleid om hogere vermogenswinstbelastingen op te leggen aan eigenaren van meerdere woningen het koperssentiment over het algemeen heeft getemperd, blijven voorkeurswijken zoals Haesu-dong een robuuste vraag zien, wat de prijzen opdrijft." Hij voorspelde verder: "De Jeonse-prijzen zullen naar verwachting nog verder stijgen naarmate het voorjaar en het verhuisseizoen naderen, gezien de toegenomen vraag naar huurwoningen in deze periode."

Lee Young-rae, CEO van Real Estate Survey, beaamde dit en merkte op: "Januari en februari zijn seizoensgebonden trage maanden, en het overheidsvastgoedbeleid heeft bijgedragen aan een afwachtende houding op de markt." Hij benadrukte: "Onder deze omstandigheden hebben de Jeonse-prijzen geen andere keuze dan te stijgen, en het tempo van de stijging zal waarschijnlijk verder versnellen na de Lunar New Year-vakantie." Deze analyses van experts onderstrepen de wisselwerking van seizoensgebonden factoren, overheidsreguleringen en geconcentreerde vraag in specifieke gewenste gebieden, waardoor een volatiel maar regionaal robuust vastgoedklimaat ontstaat.

De aanhoudende opwaartse trends in de belangrijkste districten van Busan, in tegenstelling tot de stagnatie elders, benadrukken de veerkracht van de premium vastgoedsectoren ondanks bredere inspanningen om de markt af te koelen. Deze situatie stelt beleidsmakers voor voortdurende uitdagingen om de woonkosten te stabiliseren en een gelijkwaardige toegang tot betaalbare huisvesting in de hele stad te waarborgen.

Ekhbary Nieuwsagentschap