Il Collasso del Mercato Condominiale Americano: Un Appello alla Rinascita

Stati Uniti - Agenzia stampa Ekhbary

Il Collasso del Mercato Condominiale Americano: Un Appello alla Rinascita

Il sogno americano di possedere una casa, a lungo sinonimo di una casa unifamiliare indipendente, sta affrontando sfide senza precedenti. Con l'impennata dei prezzi immobiliari, i condomini sono emersi come l'unica opzione accessibile per molti, in particolare nei costosi centri urbani. Tuttavia, questo percorso cruciale verso la proprietà immobiliare è ora in pericolo, suscitando crescenti preoccupazioni sulla futura accessibilità del mercato immobiliare in tutto il paese.

Storicamente, la casa unifamiliare indipendente è stata la pietra angolare della proprietà immobiliare americana. Tuttavia, l'attuale clima economico, caratterizzato da un'escalation dei prezzi immobiliari, ha reso questo ideale sempre più irraggiungibile per un'ampia fascia della popolazione. I condomini, offrendo un'alternativa più efficiente in termini di uso del suolo e quindi più conveniente nella maggior parte delle grandi città, sono diventati la migliore speranza successiva. Un condominio, distinto da un appartamento in affitto, indica una specifica struttura di proprietà: i residenti possiedono la propria unità individuale pur condividendo la proprietà comune e la responsabilità delle aree comuni dell'edificio e della proprietà circostante.

Il concetto di condomini, originario dell'America Latina molto prima della sua ampia adozione negli Stati Uniti, fu sancito per la prima volta nella legge americana a Porto Rico nel 1958. Il suo successivo aumento nei mercati continentali, in particolare in Florida, ha attratto i pensionati benestanti in cerca di servizi e indipendenza dai proprietari. Durante gli anni '70, le donne single hanno notevolmente aumentato la domanda nazionale, apprezzando la maggiore sicurezza, la comunità e la vicinanza ai centri di lavoro urbani che i condomini offrivano rispetto alla vita suburbana. Il decennio successivo ha visto un aumento delle famiglie della classe media senza figli che migravano verso le città, acquistando condomini e accumulando ricchezza in aree precedentemente dominate da proprietà in affitto.

All'inizio degli anni 2000, gli sviluppatori costruivano centinaia di migliaia di nuovi condomini ogni anno. Questo boom ha ampliato l'offerta abitativa nazionale, ha contribuito a stabilizzare i prezzi e ha favorito una generazione di proprietari urbani. La produzione ha raggiunto il picco intorno al 2005, quando quasi la metà di tutte le nuove unità multifamiliari sono state vendute come condomini individuali anziché detenute in affitto da un unico proprietario.

Tuttavia, il percorso dei condomini è sempre stato irto di ostacoli. Le normative di zonizzazione americane spesso vietano gli alloggi multifamiliari, rendendoli completamente vietati nella maggior parte delle aree suburbane. Le stime suggeriscono che meno di un quarto delle zone residenziali in molte città consente altro che case unifamiliari indipendenti, richiedendo processi di rizonizzazione lunghi e imprevedibili per gli edifici plurifamiliari.

Oltre alla generale burocrazia associata alla costruzione di appartamenti, i condomini affrontano un ostacolo aggiuntivo: la necessità che ogni unità sia designata come un lotto legale distinto per consentire le vendite individuali. Questo processo prolungato spesso comporta negoziazioni estese, con funzionari che frequentemente fanno pressione sugli sviluppatori affinché finanzino costosi aggiornamenti infrastrutturali, allocano terreni per parchi o effettuino contributi ad hoc a fondi locali. Tali mandati aggiuntivi possono aumentare i costi del progetto di decine di migliaia di dollari per unità, portando all'abbandono dei progetti o alla loro conversione in unità in affitto.

Inoltre, i condomini sono soggetti a trattamenti discriminatori all'interno del codice fiscale federale. Mentre un investitore che finanzia un edificio di appartamenti e mantiene la proprietà paga le imposte sui guadagni in conto capitale (fino al 20%), la vendita di singole unità condominiali comporta imposte sul reddito (fino al 37%), rendendo lo sviluppo di condomini meno attraente dal punto di vista finanziario.

Nonostante queste sfide intrinseche, i condomini hanno continuato a proliferare fino alla Grande Recessione del 2008. Come il mercato immobiliare più ampio, la produzione di condomini è crollata. Sebbene la costruzione complessiva di alloggi abbia in gran parte recuperato nella maggior parte delle città statunitensi all'inizio degli anni 2020, la produzione di condomini rimane una frazione del suo picco pre-recessione.

Nelle città dense come San Francisco, dove i condomini sono spesso l'unica via praticabile per i locatari per diventare proprietari di casa, la ripresa è stata particolarmente lenta, anche se la produzione di affitti è aumentata. New York City ha avuto un successo leggermente migliore, con la produzione di condomini che ha raggiunto circa il 50% del suo picco di metà anni 2000, secondo le analisi, sebbene sia significativamente indietro rispetto alla costruzione complessiva di alloggi.

Due fattori principali hanno soffocato la costruzione di condomini. In primo luogo, i regolatori hanno inasprito in modo significativo gli standard di prestito. I potenziali acquirenti di condomini hanno incontrato maggiori difficoltà nell'ottenere mutui garantiti a livello federale, e le associazioni condominiali hanno affrontato numerosi nuovi oneri di conformità. Sebbene una supervisione più rigorosa fosse ritenuta necessaria dopo la frenesia del mercato della fine degli anni 2000, ha portato a migliaia di condomini ad essere effettivamente inseriti nella "lista nera" dalle autorità federali, rendendoli invendibili per anni. Sebbene alcuni regolamenti siano stati allentati nel 2019, il danno alla fiducia del mercato e all'accessibilità è stato considerevole.

In secondo luogo, numerosi condomini costruiti negli anni 2000 sono stati coinvolti in lunghe controversie legali riguardanti presunti difetti di costruzione. Sebbene le normative sulla qualità della costruzione siano essenziali, una serie di leggi e decisioni giudiziarie a partire dalla fine degli anni '90 potrebbero aver spostato eccessivamente l'equilibrio. Questi cambiamenti legali hanno esteso i periodi di revisione per i difetti, limitato i diritti degli sviluppatori di apportare riparazioni, gonfiato i premi assicurativi e reso i membri dei consigli condominiali responsabili per non aver avviato azioni legali, garantendo praticamente che gli sviluppatori sarebbero stati trascinati in tribunale.

Nei casi più estremi, leggi sui difetti mal calibrate hanno quasi completamente decimato i mercati condominiali locali. Un'analisi in Colorado ha rivelato un calo dell'84% degli sviluppatori di condomini attivi entro 15 anni dalla Grande Recessione, in parte dovuto a una precedente legge sui difetti. Denver era un tempo un mercato fiorente per i condomini, ora quasi tutti i nuovi sviluppi multifamiliari sono affittati. Questa situazione esacerba la crisi di accessibilità economica a Denver, dove il prezzo mediano di una casa è quasi sette volte il reddito mediano familiare.

L'esperienza del Canada offre un contro-argomento convincente, suggerendo che la crisi dei condomini americani è una scelta politica, non un'inevitabilità. Come gli Stati Uniti, il Canada ha storicamente favorito codici di zonizzazione che scoraggiavano gli alloggi multifamiliari. Eppure, oggi il Canada supera significativamente gli Stati Uniti nella costruzione di condomini.

Il confronto tra Seattle e Vancouver evidenzia questa divergenza. Seattle costruisce quasi esclusivamente unità in affitto, mentre Vancouver costruisce in modo preponderante condomini. Questa differenza è in parte attribuita al codice fiscale di Vancouver che scoraggia gli affitti, come sostiene la ricercatrice Margaret Morales, ma anche al convenzionale ambiente normativo americano di Seattle, che scoraggia fortemente i condomini. Nella Columbia Britannica, gli sviluppatori sono in gran parte esentati dalle costose controversie legali endemiche negli Stati Uniti, e gli acquirenti possono ottenere più facilmente finanziamenti federali.

Una distinzione chiave riguarda le regole di prevendita. Gli sviluppatori di condomini tipicamente vendono le unità prima della costruzione, riscuotendo circa un quarto del loro valore. Nella Columbia Britannica, gli sviluppatori possono utilizzare questi depositi per i costi di costruzione, riducendo la loro dipendenza da fonti di capitale più costose. Al contrario, nello Stato di Washington, gli sviluppatori possono utilizzare solo il 5% del prezzo di acquisto per la costruzione, un'autorizzazione liberale secondo gli standard nazionali.

In altre parole, il Canada adotta un approccio "di abbondanza", incanalando la domanda per stimolare la creazione di offerta. Gli Stati Uniti, al contrario, perseguono una strategia in cui la domanda insegue un'offerta limitata. Questa scelta ha reso la proprietà immobiliare un bene sempre più scarso per molti americani.

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